Reforma em Imóvel Alugado: Guia sobre Benfeitorias e Abatimento no Aluguel

Por Dra. Ana Gleide Macedo de Queiroz – Advogada

Publicado em 02.03.2026 00h09

Moradores do Butantã, Morumbi ou em qualquer região de São Paulo sabe que problemas estruturais em imóveis locados podem surgir a qualquer momento. Seja uma infiltração no teto após as chuvas de verão ou a necessidade de modernizar a fiação elétrica, surge a dúvida: o inquilino pode fazer reforma e abater do valor do aluguel?

A resposta não é um simples “sim” ou “não”. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o direito ao reembolso ou desconto depende do tipo de obra realizada. Se você agir sem orientação jurídica, pode perder o investimento feito ou, se for proprietário, ser obrigado a aceitar modificações não autorizadas.

Neste guia, explicamos o que são as benfeitorias, quem deve pagar a conta e como formalizar o desconto no aluguel com segurança jurídica.

Os 3 Tipos de Benfeitorias na Lei do Inquilinato

1. Benfeitorias Necessárias (Obrigação do Locador)

São obras essenciais para a conservação e habitabilidade do imóvel.

Exemplos: Reparo em infiltrações, telhado com goteiras, troca de fiação elétrica antiga ou conserto de canos estourados.
Quem paga: O proprietário.

Destaque Jurídico: Mesmo que o contrato tenha cláusula de renúncia, se a obra for urgente, o inquilino tem direito à indenização ou ao abatimento de aluguel por reforma.

2. Benfeitorias Úteis (Exigem Autorização Prévia)

Obras que aumentam a utilidade ou facilitam o uso do imóvel, mas não são urgentes.

Exemplos: Instalação de grades de segurança, colocação de box no banheiro ou portão eletrônico.

Regra de Ouro: O inquilino só terá direito ao reembolso se houver autorização por escrito do proprietário antes do início da obra.

3. Benfeitorias Voluptuárias (Estéticas)

Reformas feitas para lazer ou mero deleite visual.

Exemplos: Substituição de pisos por materiais de luxo, projetos de iluminação LED ou decoração em gesso.

Regra: Geralmente não são indenizáveis. Ao fim do contrato, o inquilino pode retirá-las, desde que não danifique a estrutura do imóvel.

Como Fazer o Abatimento de Reforma no Aluguel com Segurança?

Um erro comum é o locatário deduzir o valor gasto diretamente do boleto mensal. Nunca faça isso sem um acordo formal, pois pode gerar uma ação de despejo por falta de pagamento parcial. Siga este fluxo:

Notificação Formal: Envie um e-mail ou notificação extrajudicial detalhando o problema (ex: infiltração).
Três Orçamentos: Apresente opções de preços para demonstrar transparência e boa-fé.
Termo de Acordo de Abatimento: Documente por escrito (ou termo aditivo) que o valor X será descontado em Y parcelas do aluguel.
Notas Fiscais: Guarde todos os comprovantes em nome do proprietário ou inquilino, conforme acordado, para fins fiscais e de prova.

O Proprietário se Recusa a Consertar: O que Fazer?

Se a reforma é necessária (ex: o imóvel está inabitável por falta de água ou luz) e o locador ignora os pedidos, o inquilino possui remédios jurídicos:

Ação de Obrigação de Fazer: Para forçar judicialmente o conserto.
Rescisão Indireta: Sair do imóvel sem pagar a multa rescisória por culpa do locador.
Consignação em Pagamento: Depositar o aluguel em juízo até que o reparo seja efetuado.

Conclusão: Evite Conflitos com Assessoria Jurídica

Reformas em imóveis locados exigem estratégia e documentação impecável. Se você é proprietário e quer proteger seu patrimônio, ou inquilino e deseja ser ressarcido pelo que investiu, o diálogo mediado por um profissional é o melhor caminho.

Está enfrentando impasses com reformas ou cobranças abusivas no seu contrato de aluguel? Nossa equipe de Direito Imobiliário em São Paulo está pronta para analisar seu contrato e mediar o melhor acordo de abatimento para você.