Ação de Despejo: Guia Definitivo para Proprietários e Inquilinos

Por Dra. Ana Gleide Macedo de Queiroz – Advogada

Publicado em 02.03.2026 00h09

O aluguel de imóveis é um dos pilares do mercado imobiliário no Brasil. No entanto, a relação entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) nem sempre transcorre sem conflitos.

Quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações contratuais ou legais, o proprietário se vê diante de um dilema desgastante: como retomar a posse do imóvel sem sofrer com processos judiciais demorados ou amargar prejuízos financeiros ainda maiores?

A Ação de Despejo, regida rigorosamente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), é o único caminho legal e seguro para encerrar essa situação e reaver o imóvel.

Neste guia completo, preparado por advogados especialistas em Direito Imobiliário, vamos aprofundar nos tipos de despejo, prazos, custos e nas estratégias jurídicas para acelerar a retomada da posse do seu patrimônio.

O QUE É A AÇÃO DE DESPEJO E QUANDO ELA É CABÍVEL?

A ação de despejo é o mecanismo processual que o proprietário utiliza para rescindir o contrato de locação e exigir que o inquilino desocupe o imóvel, seja ele residencial ou comercial.

Muitos proprietários acreditam que o despejo só acontece por inadimplência. Embora a Ação de Despejo por falta de pagamento seja o motivo de cerca de 90% dos casos, a Lei nº 8.245/91 prevê outras situações fundamentais onde a retomada do imóvel é permitida.

1. Despejo por Falta de Pagamento de Aluguel e Encargos O descumprimento da obrigação financeira principal é a causa mais comum. O simples atraso de um dia no pagamento já autoriza o início das medidas legais.

O que pode ser cobrado: Além do aluguel vencido, a ação pode englobar os encargos da locação, como IPTU, taxas de condomínio e taxas de lixo, desde que previstos em contrato. Na mesma ação, o advogado pode cumular o pedido de despejo com a cobrança dos valores devidos.

2. Despejo por Descumprimento de Cláusulas Contratuais Se o inquilino viola regras estabelecidas no contrato ou na lei, a rescisão pode ser solicitada. Exemplos práticos incluem:

Sublocação não autorizada: O inquilino aluga o imóvel (ou parte dele) para terceiros sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Alterações estruturais: Realização de reformas que modificam a forma do imóvel sem autorização.
Desvio de finalidade: Usar um imóvel residencial para fins comerciais (ou vice-versa).
Uso nocivo da propriedade: Prática de atos ilegais, quebra de regras de condomínio repetitivas ou que afetem a segurança e o sossego dos vizinhos.

3. Término do Prazo de Locação (Denúncia Vazia e Cheia) A forma de retomada varia conforme o tipo e prazo do contrato:

Contratos Residenciais (iguais ou superiores a 30 meses): Ao término do prazo, o proprietário tem o direito de retomar o imóvel sem precisar justificar o motivo (Denúncia Vazia). É necessária uma notificação prévia concedendo 30 dias para a desocupação voluntária.
Contratos Residenciais (inferiores a 30 meses): A retomada ao final do prazo só é permitida em casos específicos previstos em lei (Denúncia Cheia), como para uso próprio, após 5 anos de vigência ininterrupta, ou para reformas urgentes determinadas pelo Poder Público.
Contratos Comerciais: Ao final do prazo contratual, o locador pode impedir a renovação automática e solicitar o imóvel, observando os prazos legais de notificação.

4. Despejo para Uso Próprio ou Reformas Urgentes O proprietário pode solicitar o imóvel para sua moradia própria, de seu cônjuge, companheiro, ou de seus ascendentes (pais, avós) ou descendentes (filhos, netos) que não possuam imóvel próprio. Também é permitido o despejo se o Poder Público exigir reformas urgentes no imóvel que impossibilitem a permanência do inquilino no local ou que este se recuse a permiti-las.

DESPEJO LIMINAR: COMO RETOMAR O IMÓVEL EM 15 DIAS?

A maior angústia de quem entra na justiça é a demora do processo. Para mitigar esse problema, a Lei do Inquilinato prevê uma ferramenta poderosa: o Despejo Liminar (ou tutela de urgência).

Se o juiz conceder a liminar, o inquilino é notificado para desocupar o imóvel voluntariamente em 15 dias, sob pena de despejo compulsório (com auxílio policial e arrombamento, se necessário), antes mesmo do fim definitivo do processo.

Requisitos para a Liminar de Despejo Para que o advogado especialista possa pleitear a liminar, alguns requisitos geralmente precisam ser preenchidos:

Caução Judicial: O proprietário deve depositar em juízo um valor equivalente a 3 meses de aluguel como garantia (esse valor é devolvido ao final do processo se o pedido for julgado procedente).
Contrato sem Garantia: A liminar é mais facilmente concedida em contratos que não possuem as garantias previstas em lei (como fiador, caução em dinheiro ou seguro-fiança), ou quando a garantia existente se tornou insuficiente.

Dica de Especialista: Em casos de falta de pagamento, o inquilino pode “purgar a mora” (pagar a dívida total, incluindo juros, correção, custas e honorários advocatícios) dentro dos 15 dias da liminar para evitar o despejo. Isso só pode ser feito uma vez a cada 24 meses.

O QUE O PROPRIETÁRIO NUNCA DEVE FAZER (ERROS GRAVES)

Em momentos de estresse e indignação pela inadimplência, muitos locadores cometem erros fatais que “invertem o jogo” na justiça, transformando o credor em devedor.

Mesmo com razão sobre a dívida ou o descumprimento contratual, nunca tente retomar o imóvel à força através de:

Trocar as fechaduras do imóvel sem autorização do inquilino ou ordem judicial.
Retirar os móveis do inquilino e colocá-los na rua.
Cortar o fornecimento de água ou energia elétrica (cortes arbitrários).
Entrar no imóvel sem permissão enquanto o contrato estiver vigente (invasão de domicílio).

Essas atitudes abusivas geram o direito ao inquilino de pedir indenização por danos morais e materiais, além de poder configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões (Art. 345 do Código Penal). O caminho correto é sempre a via judicial através de um advogado especializado.

VALE A PENA FAZER UM ACORDO JUDICIAL?

Como especialistas em Direito Imobiliário, sempre orientamos que um acordo homologado judicialmente pode ser mais vantajoso e rápido que um despejo forçado.

No acordo, as partes podem negociar prazos para desocupação e condições para o pagamento da dívida. O proprietário pode, por exemplo, abrir mão de parte da multa em troca da entrega imediata das chaves e da pintura do imóvel.

A grande vantagem é a segurança jurídica: se o inquilino descumprir qualquer cláusula do acordo, o juiz pode determinar o despejo imediato (emissão do mandado de despejo) sem necessidade de novas audiências ou fases de defesa.

CONCLUSÃO: PROTEJA SEU PATRIMÔNIO COM AGILIDADE

O prejuízo causado por um inquilino inadimplente ou problemático não se resume apenas ao valor do aluguel que não entra. Taxas de IPTU e condomínio se acumulam em nome do proprietário, além do risco de depredação e desgaste do imóvel.

A rapidez na ação jurídica é o fator que define se o seu prejuízo será controlado ou irrecuperável. Esperar tempo demais acreditando em promessas de pagamento vazias é o maior erro que um locador pode cometer.

Retomar a posse do seu imóvel não precisa ser um processo desgastante e incerto. A Ação de Despejo, quando bem fundamentada e conduzida por profissionais qualificados, é um procedimento seguro e eficaz para preservar os seus direitos.

Antes de tomar qualquer medida precipitada, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário. Somente um profissional habilitado pode identificar a possibilidade de liminar para uma desocupação rápida e garantir que o seu imóvel volte para as suas mãos o quanto antes.

FAQ – PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE AÇÃO DE DESPEJO

1. Quanto tempo demora, em média, uma ação de despejo?

2. Preciso de advogado para entrar com ação de despejo?

3. O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

4. O que acontece com os móveis do inquilino após o despejo forçado?

5. Posso cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação de despejo?